Wycena nieruchomości to usługa, która może zostać przeprowadzona z wielu powodów, przez różne osoby i cechować się szeroką rozpiętością cenową. Niezależnie od wybranej metody, jest to narzędzie służące do oszacowania, ile realnie warte jest dane mieszkanie, dom, lokal komercyjny, działka lub inny rodzaj nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jak przygotować się do takiej wyceny, do kogo zgłosić się w celu jej wykonania, ile zasobów finansowych oraz czasowych na nią przeznaczyć i na co zwrócić szczególną uwagę.

Wycena nieruchomości Wrocław – jak oszacować wartość nieruchomości i od czego ona zależy?

 

 

Każda nieruchomość cechuje się pewną realną wartością, zależną od wielu czynników. Wycena nieruchomości jest sposobem oszacowania takiej wartości, w oparciu o wspomniane zmienne oraz poprzez porównanie do innych, podobnych ofert mieszkalnych lub komercyjnych.

 

Na wartość mieszkania, domu, działki lub lokalu komercyjnego wpływa jej ogólnie rozumiana atrakcyjność. Rośnie ona wprost proporcjonalnie do dogodności lokalizacji (a więc bezpiecznej okolicy z bogatą infrastrukturą, dużą ilością sklepów, szkół, parków, placów zabaw, banków, urzędów i tym podobnych udogodnień), dobrze skoordynowanego węzła komunikacyjnego oraz bliskiego położenia względem centrum większych miast. Wartość nieruchomości zależy także od jej metrażu, rozkładu oraz ilości sypialni i łazienek, obecności tarasu czy balkonu, wyposażenia, wysokości czynszu, liczby pięter oraz numeru kondygnacji na którym znajduję się mieszkanie, zapewnienia windy, miejsca w garażu oraz w piwnicy oraz ogólnego stanu utrzymania danej własności. Duże znaczenie ma także fakt, czy dana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, oraz czy ciążą na nim jakiekolwiek obciążenia finansowe (na przykład kredyt hipoteczny).

 

Wycenę nieruchomości można przeprowadzić na kilka różnych sposobów. Możemy zrobić to samodzielnie, skorzystać z usługi kompetentnej, wyszkolonej w tym kierunku osoby (zwanej rzeczoznawcą) lub wybrać wycenę nieruchomości online. Jeżeli współpracujemy z agencją nieruchomości podczas procesu sprzedaży danego lokalu, bardzo często wyceną zazwyczaj zajmuje się pośrednik.

Z kolei do metod, przy pomocy których przeprowadza się wycenę zaliczamy podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Podejście porównawcze znajduje swoje zastosowanie podczas wyceny obiektów mieszkalnych ulegających obrotowi, w jego efekcie możemy uzyskać prawdopodobną kwotę transakcyjną za daną nieruchomość. Podejście dochodowe najczęściej wybierane jest podczas wyceny lokali komercyjnych i uwzględnia ono potencjalne dochody, generowane przez taki lokal. Podejście kosztowe stanowi wartość nieruchomości będącą wynikiem kosztów jej odtworzenia, pomniejszonych o koszt zużycia. Z kolei podejście mieszane jest metodą pośrednią pomiędzy porównawczą a dochodową.

Wycena nieruchomości Wrocław – kiedy jest potrzebna?

 

Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w wielu sytuacjach. Wśród nich można wymienić:

 

• Konieczność oszacowania wartości nieruchomości podczas jej kupna lub sprzedaży
• Ubieganie się o kredyt hipoteczny
• Proces sądowy (podział majątku, podział spadku)
• Określenie wysokości ubezpieczenia
• Ustalenie wysokości opłaty adiawenckiej
• Ustalenie wysokości renty planistycznej
• Ustalenie wysokości opłat skarbowych (na przykład opłaty od czynności cywilno- prawnych, podatków- od spadku, czy otrzymanej darowizny)
• Ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste
• Zabezpieczenie wierzytelności bankowej
• I wiele innych

Wycena nieruchomości Wrocław – wycena w postaci operatu szacunkowego

 

Najbardziej podstawowym sposobem przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usługi rzeczoznawcy, który przygotuje dla nas operat szacunkowy.

 

Rzeczoznawca jest osobą wyszkoloną specjalnie w kierunku przeprowadzania omawianej usługi. Swoje kompetencje zdobywa na długiej drodze edukacji zawodowej. Oprócz wymaganych studiów wyższych (często z zakresu architektury, budownictwa, finansów czy prawa), taka osoba musi przejść przez podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć praktykę oraz zyskać doświadczenie zawodowe. Ukoronowaniem takich zmagań jest zaliczenie wszystkich egzaminów oraz postępowania kwalifikacyjnego, uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz zdobycie uprawnień nadawanych przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Dodatkową zaletą jest bycie wpisanym na list biegłych sądowych (wówczas operat szacunkowy opracowany przez takiego rzeczoznawcę może służyć jako dowód w przebiegu postępowania sądowego).

Rzeczoznawca ma obowiązek wykonywania swojej pracy zgodnie z zawodowymi standardami od postacią Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (które to zostały opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Od rzeczoznawcy wymaga się również wysoko rozwiniętych umiejętności interpersonalnych, rzeczowości, kompetencji oraz wzbudzania zaufania w oczach klienta.

 

Operat szacunkowy opracowywany przez rzeczoznawców jest jedynym oficjalnym, urzędowym dokumentem wyceny nieruchomości. Posiada on moc prawną oraz może służyć jako dowód sądowy. Okres jego ważności wynosi rok, a po upływie tego czasu konieczna jest aktualizacja tego dokumentu. Istnieje również możliwość podważenia otrzymanego operatu szacunkowego- w tym celu należy skorzystać z usługi innego rzeczoznawcy lub zgłosić się do odpowiedniej organizacji zawodowej.

Operat szacunkowy musi zawierać dokładne dane, będące składowymi przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Wśród nich wyróżniamy więc przeprowadzoną analizę rynkową, niezbędne dane dotyczące danej nieruchomości oraz jej zestawienie z innymi lokalami (z uwzględnieniem zastosowanych technik wyceny mieszkania, domu czy innej własności). Rzeczoznawca musi zawrzeć w swojej pracy również przeprowadzone obliczenia oraz zidentyfikować rodzaj szacowanej wartości- rynkowej, odtworzeniowej czy katastrofalnej. Powinien także określić przedmiot usługi i stwierdzić, w jakim celu, zakresie oraz na jakiej podstawie prawnej jest ona przeprowadzana.

 

Wycena nieruchomości Wrocław – wycena nieruchomości online

 

 

Alternatywnym sposobem oszacowania realnej wartości danego lokalu jest wycena nieruchomości online. Jest to stosunkowo proste narzędzie, wymagające od klienta jedynie wprowadzenia kilku wymaganych informacji na temat danej nieruchomości na stworzonej do tego celu stronie internetowej.

Następnie, profesjonalny program komputerowy dokonuje wyceny, korzystając z opracowanego odgórnie algorytmu matematycznego. Zazwyczaj jest to usługa darmowa, lub cechująca się bardzo niskimi kosztami. Często również obejmuje ona w swojej ofercie regularne aktualizacje przeprowadzonej wyceny, wraz ze zmieniającymi się prognozami rynkowymi.

 

Jest to więc bardzo szybka, prosta i tania metoda. Należy jednak pamiętać że podczas takiej wyceny uwzględniona jest tylko określona liczba niezmiennych czynników, a pomijana jest z kolei subiektywna ocena fizycznej osoby dokonującej wyceny nieruchomości. Otrzymany wynik nie jest też w żaden sposób weryfikowany ani podważany, a stanowi jedynie efekt zastosowania określonego wzoru obliczeniowego. Niemniej, wycena nieruchomości online może być bardzo przydatna, jeżeli zależy nam na szybkim oszacowaniu przybliżonej wartości danego mieszkania, czy domu. Takiej wyceny możesz dokonać z pomocą naszego biura nieruchomości.

Wycena nieruchomości Wrocław – wycena przez pośrednika

 

Wycena mieszkania lub domu jest częstą usługą wykonywana przez pośrednika nieruchomości w sytuacji, gdy zdecydujemy się na jego usługi podczas sprzedaży swojej nieruchomości. Pośrednik odpowiada za atrakcyjną prezencję danego lokalu, stworzenie zachęcającego ogłoszenia oferty sprzedaży oraz relacji fotograficznej mieszkania, poszukiwanie chętnego kupca, pokazanie mu nieruchomości oraz nadzorowanie spotkań oraz negocjacji pomiędzy kupującym i sprzedawcą. W zamian za znalezienie chętnej osoby do kupienia danej własności klienta oraz umożliwienie mu zażądania atrakcyjnej ceny, pośrednik nieruchomości otrzymuje w zamian prowizję od sprzedaży danego lokalu. Zwykle taka prowizja wynosi od 2 do 3% ceny jego ceny transakcyjnej.

 

Na etapie szacowania wartości nieruchomości pracownik agencji zbiera wszystkie niezbędne informacje na temat sprzedawanego lokum. Należą do nich wcześniej wymienione dane, wpływające na atrakcyjność danej nieruchomości. Ponadto, pośrednik musi skompletować niezbędną dokumentację i dogłębnie ją przeanalizować. W końcu, w celu ostatecznej wyceny, niezbędne jest porównanie nieruchomości do innych, podobnych ofert sprzedaży cechujących się przybliżonym standardem.

Wycena nieruchomości Wrocław – samodzielna wycena

 

 

Jeżeli nie jesteśmy osobami o wykształceniu ukierunkowanym na wycenę nieruchomości, najprawdopodobniej nasze próby oszacowania wartości danego lokalu będą stanowić jedynie ogólnie przybliżony do rzeczywistego wynik. Jeżeli jednak nie zależy nam na stuprocentowo wiarygodnym efekcie, a jedynie przybliżonej wartości rynkowej danej nieruchomości, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przy samodzielnej wycenie mieszkania.

 

Oczywiście, należy przeprowadzić dogłębny wywiad na temat nieruchomości, jej charakterystyki, danych oraz dokumentacji- poprzednie jak w przypadku poprzednich metod wykonania omawianej usługi.

Do dokumentów, które musimy skompletować należą: w przypadku domu- akt notarialny, umowa kupna- sprzedaży, pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, projekt budowlany, wypis z rejestru gruntów. W przypadku działki będą to podobne dokumenty oraz wyrys z mapy zasadniczej i ewidencyjnej, a także informacje techniczne (obejmujące między innymi metraż działki). Podczas wyceny mieszkania niezbędne będzie zapoznanie się z umową kupna- sprzedaży (zawartej z deweloperem lub spółdzielnią w zależności od rynku, z którego pochodzi dana nieruchomość), dokumentacja techniczna (projekt i rzut mieszkania oraz jego metraż), prospekt informacyjny, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej czy oświadczenie o przysługiwaniu do prawa własnościowego do ów lokalu.

Przy porównywaniu ocenianej nieruchomości z innymi lokali należy korzystać nie tylko z serwisów oferujących oferty sprzedaży, ale warto także zapoznać się z danymi Związku Banków Polskich. Część z nich jest stanowią informacje płatne, niektóre jednak są całkiem darmowe oraz ogólnodostępne.

 

Według przeprowadzanych badań, osoby dokonujące samodzielnej wyceny nieruchomości wykazują tendencję do jej przeceniania, dlatego warto odpowiednio obniżyć początkową wartość wycenianego przez nas mieszkania lub domu.

Wycena nieruchomości Wrocław – ile kosztuje taka usługa?

 

 

Koszt wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od metody jej wykonania. Najtańszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie samodzielnej wyceny lub skorzystanie z ogólnie dostępnego kalkulatora wyceny online. Jednakże, obydwa wspomniane rozwiązania (z naciskiem na samodzielną pracę) obarczone są dosyć dużym ryzykiem błędu rachunkowego.

Wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę będzie z pewnością najbardziej profesjonalna, dokładna oraz cechująca się największymi możliwościami zastosowania. Operat szacunkowy to jedyny oficjalny, urzędowy dokument będący realnym odzwierciedleniem wartości rynkowej danej nieruchomości. Koszt jego sporządzenia zaczyna się zazwyczaj od kilkuset złotych.

Przeprowadzenie omawianej wysługi przez pośrednika również oferuje dosyć wiarygodne wyniki. Skorzystanie z agencji nieruchomości wiąże się z przekazaniem jej prowizji od sprzedaży sprzedanego lokalu, jednakże pozwala zaoszczędzić sobie mnóstwo czasu oraz pracy, a także odznacza się bardzo dobrymi statystykami sprzedaży.

 

Na to ile kosztuje wycena nieruchomości ma wpływ także sama nieruchomość- to, czy jest nowa czy pochodzi z rynku wtórnego, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest obciążona finansowo, jak przedstawia się jej sytuacja finansowa.

 

Dodatkowo, duże znaczenie ma także miejscowość, w której przeprowadzana jest usługa, czas na jej oczekiwanie oraz koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez osobę, która się tego podjęła.

Wycena nieruchomości Wrocław – najważniejsze informacje w pigułce

 

 

Biorąc pod uwagę wszystkie zgromadzone informacji dotyczące wyceny nieruchomości, należy pamiętać o kilku ważnych aspektach:

 

• Metoda wykonania tej usługi zależy od rodzaju nieruchomości z jaką mamy do czynienia, naszymi zasobami finansowymi, użytkowaniem wycenianego lokalu oraz stopniem dokładności wyceny, jakiego oczekujemy. Należy dobierać ją indywidualnie w oparciu o wymienione czynniki.
• Wycena nieruchomości może zostać wykonana samodzielnie, przez pośrednika agencji, rzeczoznawcę oraz algorytm internetowy w postaci wyceny nieruchomości online– każda z tych metod cechuje się innym stopniem dokładności, ceną oraz zastosowaniem.
• Przy wycenie nieruchomości oceniany jest lokal, którego wartość należy oszacować. Ponadto, porównuje się go do podobnych nieruchomości, zbliżonych poziomem atrakcyjności oraz cechujących się porównywalnymi parametrami.
• Podczas wykonywania wyceny należy zgromadzić pełną dokumentację dotyczącą danej nieruchomości. Warto zawczasu przygotować takie dokumenty (wcześniej sprawdzając, jakie informacje wymagane są w przypadku danego rodzaju nieruchomości), aby przyspieszyć czas oczekiwania na otrzymanie wyceny.
• Aby podwyższyć wartość danego mieszkania, domu czy innego lokalu warto zadbać o jego dobrą prezencję, napisać atrakcyjne ogłoszenie oraz naprawić możliwie wszystkie usterki- rozważyć remont, poszukać niedociągnięć technicznych.
• Jeżeli nie czujemy się na siłach aby samodzielnie oszacować wartość danej nieruchomości, dobrze jest skorzystać z pomocy pośrednika lub rzeczoznawcy.
• Współpraca z pośrednikiem okazuje się bardzo przydatna, jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości. Pracownik agencji pomaga nam nie tylko w szybszym sprzedaniu mieszkania, ale także bierze na siebie większość obowiązków na poszczególnych etapach takiego przedsięwzięcia- w tym wycenę nieruchomości. W zamian przekazujemy mu zapłatę w postaci wcześniej ustalonej prowizji od sprzedanego lokum.
• Rzeczoznawca jest kompetentną osobą, wykształconą w kierunku prowadzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości. Jako jedyny jest w stanie zaoferować nam sporządzenie takiej usługi o mocy prawnej i urzędowym statusie, w postaci operatu szacunkowego. Taki dokument należy jednak aktualizować co rok. Jest to również najdroższa metoda wyceny nieruchomości.
• Wycena nieruchomości online jest metodą najszybszą, najprostszą i całkowicie darmową (lub wiążącą się z bardzo niskimi opłatami). Dodatkowo, zapewnia ona regularne aktualizacje otrzymanej wyceny, w zależności od zmieniającego się rynku nieruchomości.
• Koszt wyceny nieruchomości waha się od usługi całkowicie bezpłatnej do sięgającej nawet dwóch tysięcy złotych (w przypadku skorzystania z usług rzeczoznawcy).
• Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w bardzo wielu sytuacjach, nie tylko procesie kupna-sprzedaży, ale także ubieganiu o kredyt hipoteczny, ustalaniu wysokości ubezpieczenia, procesach sądowych dotyczących podziału majątkowego i wielu innych przypadkach.

Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie!